Ako spravovať svoj dom?

120364131954a5B15DZmluva o výkone správy sa uzatvára medzi správcovskou organizáciou (ďalej len správca) a jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov (ďalej len vlastníci) v tom prípade, ak sa vlastníci nerozhodli zriadiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len spoločenstvo).

Zmluva sa rámcovo opiera o ustanovenia § 8, 8a a 8b zákona NR SR č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zákona NR SR č. 367/2004 Z.z. a ďalšie ustanovenia, ktoré sú spoločné pre všetkých vlastníkov, správcov, spoločenstvá a vlastníkov.
O výbere správcu rozhoduje zhromaždenie vlastníkov bytov nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (NP).
Napriek tomu, že nie je daná vlastníkom povinnosť vykonať verejné obstarávanie alebo verejnú súťaž, vždy odporúčame pred rozhodnutím o výbere osloviť niekoľko správcovských organizácií (najmenej tri) a získať od nich návrhy zmlúv o výkone správy ako aj referencie o jednotlivých správcoch. V užšom kruhu - poverený zástupca vlastníkov spolu s ďalšími vlastníkmi, ktorí sa v problematike vyznajú, vykonajú podrobné porovnanie návrhov zmlúv navzájom ale aj s ustanoveniami zákona. Ide najmä o cenové relácie jednotlivých poskytovaných služieb spojených so správou domu (porovnávame porovnateľné). Podľa výsledku porovnania pripravia na zhromaždenie návrh výberu a jeho zdôvodnenie (najlacnejšie nie je vždy najlepšie).

Výber správcu
Na čo je treba dávať pozor pri výbere správcu:
- čo má zahrnuté v poplatku za správu a v akej výške (napr. niektorý správca účtuje základný poplatok za správu, potom režijné výdavky, poštovné, nevyúčtovateľné položky, poplatok pre dôverníka a pod., takže po spočítaní všetkých položiek je správcovský poplatok vyšší);
- koľko domov spravuje a ako sa o tieto domy stará (je dôležité porovnať, či zabezpečuje iba nutné služby alebo správnym spôsobom a argumentmi vedie vlastníkov k zveľaďovaniu domu, jeho obnove a modernizácii a eliminácii tepelných strát a pod.);
- či je oprávnený vykonávať správu bytových domov alebo nehnuteľností podľa živnostenského listu alebo registrácie v obchodnom registri;
- či má poistenú činnosť, ktorú vykonáva;
- či postupuje v zmysle zákona NR SR č.182/1993 Z.z. a v zmysle jeho noviel 367/2004 Z.z., ktorá ukladá pre každý dom zriadiť samostatný účet, a 469/2005 Z.z., ktorá ukladá tvorbu fondu prevádzky údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Zmluva o výkone správy musí obsahovať:
Údaje o správcovi - názov, sídlo, oprávnenú osobu zastupujúcu organizáciu, registráciu a jej číslo, IČO, IČ DPH, ak je platcom DPH, DIČ, bankové spojenie.
Údaje o vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru ako objednávateľovi správy - meno, priezvisko, titul, dátum narodenia, adresa. Rovnaké údaje sa musia uviesť aj o spoluvlastníkovi (manžel, manželka, rodič, brat a pod., ak sú viacerí).
Predmet zmluvy:
- vzájomné práva a povinnosti,
- spôsob výkonu správy spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku,
- zásady hospodárenia,
- zásady úhrad za plnenia a hospodárenia s nimi,
- zásady určenia poplatku za poskytované služby,
- rozsah a obsah ročnej správy a poskytovaných služieb,
- ďalšie špecifické dohody.

Vzájomné práva a povinnosti ( podľa ustanovení § 10, 11, 12, 13,14 a ďalšie )
Vlastník je povinný
- udržiavať byt a NP v stave spôsobilom na užívanie,
- užívať a nakladať s bytom a NP tak, aby nerušil a neobmedzoval výkon vlastníckych práv ostatných vlastníkov,
- odstraňovať nedostatky a poškodenia na byte a NP,
- umožniť vstup do bytu na opravu a údržbu spoločných častí a zariadení domu, montáž a opravu meradiel a odpočet nameraných hodnôt na meradlách,
- vykonávať úpravy bytu a NP, iba v súlade so stavebným zákonom, a s vyjadrením správcu,
- oprávnenie prenájmu bytov a NP,
- pristúpiť zmluve o výkone správy,
- pri prevode alebo prechode bytu nemá doterajší vlastník nárok na vrátenie zostatku fondu opráv,
- prispievať na náklady spojené s užívaním bytov a NP,
- prispievať do fondu prevádzky údržby a opráv
Vlastník má právo
- nahliadať do dokumentácie súvisiacej so správou domu
- a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať, o spoločných častiach, spoločných zariadeniach, príslušenstve a pozemku,
- prenajať a previesť byt alebo NP,
- nerušene užívať byt alebo NP a nakladať s ním.
Správca je povinný
- zabezpečiť dodávku tovarov a služieb v dohodnutom rozsahu,
- zabezpečiť povinné kontroly a revízie VTZ,
- hospodáriť so zverenými finančnými prostriedkami v súlade so zmluvou a súvisiacimi právnymi predpismi,
- dbať na ochranu práv vlastníkov a uprednostňovať ich záujmy pred svojimi,
- zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody,
- vykonávať práva vlastníkov v ich záujme,
- viesť finančné prostriedky vlastníkov na oddelenom účte od svojich účtov a majetok oddelene od svojho majetku,
- sledovať úhrady za plnenia,
- najneskôr do 31. mája nasledujúceho roku predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti, najmä o finančnom hospodárení, stave domu a iných významných skutočnostiach,
- predložiť vlastníkom všetky písomnosti a doklady súvisiace so správou, najneskôr 30 dní pred skončením svojej činnosti,
- odovzdať po ukončení zmluvy všetku písomnú dokumentáciu súvisiacu so správou domu,
- zodpovedať za záväzky vlastníkov, vzniknuté pri výkone správy domu,
- dohodnúť najvýhodnejšie podmienky pri objednávke dodávok služieb a plnení a pri výbere dodávateľa služieb.

Spôsob výkonu správy spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku
- právne úkony vykonané správcom zaväzujú vlastníkov,
- styk vlastníkov so správcom zabezpečuje splnomocnený zástupca,
- forma rozhodnutí na zhromaždení vlastníkov, na základe ktorej toto rozhodnutie správca akceptuje (zápisnica, uznesenie, zapisovateľ, overovateľ zápisnice a uznesenia),
- spôsob zvolania schôdze a oznámenia prijatých rozhodnutí,
- spôsob a oprávnenie hlasovania a prijatia rozhodnutí,
- právo prehlasovaného vlastníka na odvolanie,
- hlasovanie písomnou formou.

Zásady hospodárenia
- správca otvorí samostatný účet pre dom,
- vedie prostriedky fondu účtovne oddelene od plnení.

hospodárenie s fondom prevádzky údržby a opráv
- povinnosť vlastníka poukazovať na tento účet preddavky do fondu a príspevky na plnenia,
- spôsob tvorby fondu prevádzky údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu,
- spôsob hospodárenia s fondom na základe rozhodnutia vlastníkov,
- rozsah oprávnenia správcu nakladať s financiami samostatne,
hospodárenie s úhradami za plnenia a spôsob rozpočítavania nákladov za poskytnuté plnenia
- spôsob úhrad za plnenia od vlastníkov,
- spôsob rozpočítavania
a) na m2 plochy bytu alebo NP,
b) podľa nameraných hodnôt,
c) rovnakým dielom na byt,
d) podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu,
e) podľa počtu osôb.
- spôsob úhrad plnení jednotlivým dodávateľom tovarov a služieb.

Zásady určenia poplatku za poskytované služby
Deje sa tak podľa skutočných nákladov za predchádzajúce obdobie a predpokladaných nákladov na nasledujúce obdobie. Oprávnenosť nákladov kontroluje v spoločenstve vlastníkov rada a v dome, kde nie je spoločenstvo, je to zvolený zástupca vlastníkov. Zákon však každému vlastníkovi umožňuje nahliadať do dokladov a kontrolovať oprávnenosť nákladov.

Rozsah a obsah správy a poskytovaných služieb
opravy a údržba spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva a pozemku;
služby spojené s užívaním bytov a NP;
- dodávka tepla,
- dodávka TÚV,
- dodávka SV,
- odvádzanie odpadových a zrážkových vôd,
- dodávka energie pre spoločné priestory,
- poistenie nehnuteľnosti,
- prevádzka VTZ (výťah, kotol, hydrofórka),
- upratovanie spoločných priestorov,
- odvoz a likvidácia odpadu (ak nezabezpečuje obec),
- príjem TV signálu,
- požiarna ochrana objektu,
- havarijná služba,
- deratizácia, dezinfekcia, dezinsekcia,
- ďalšie dohodnuté služby.

Splnomocnenie

Podľa občianskeho zákonníka ním vlastník splnomocňuje správcu na všetky právne úkony súvisiace
- so zabezpečením správy domu (zmluvy o dodávkach médií a pod.),
- s vyčíslením nákladov potrebných na zabezpečenie služieb spojených s užívaním bytov a NP,
- s vymáhaním nedoplatkov od vlastníkov a nákladov od dodávateľov služieb.
Citované splnomocnenie musí byť prijaté uznesením na schôdzi vlastníkov a v zmluve o výkone správy to fakticky podpisuje každý vlastník.

Ďalšie špecifické dohovory - osobitné ustanovenia (Podľa dohody a potreby zmluvných strán.)

- doba, na ktorú sa zmluva uzatvára,
- zákonné predpisy, podľa ktorých je zmluva uzatvorená,
- výpovedná lehota a spôsob vypovedania zmluvy,
- spôsob zavedenia zmien do zmluvy,
- počet vyhotovení zmluvy pre jednotlivé zmluvné strany,
- dátum nadobudnutia platnosti zmluvy.
Spoločenstvo vlastníkov bytov neuzatvára zmluvu o výkone správy, ale ako právnická osoba uzatvára mandátnu zmluvu na zabezpečenie niektorých služieb, nikdy nie na celú správu domu, pretože dom môže mať iba jeden druh správy, ktorým je v tomto prípade spoločenstvo.
Výpoveď zo zmluvy o výkone správy sa dáva dohodnutým spôsobom v zmluve alebo podľa občianskeho zákonníka.  Výpoveď plynie od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Výpoveď musí byť písomná. Podľa dohody v zmluve výpoveď podáva každý vlastník jednotlivo alebo hromadnou výpoveďou, ktorú podpíše nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a NP.

Na čo si treba dať zvlášť pozor
Pri výpovedi zo správy správcovskou organizáciou treba dbať najmä na dve veci:
- výpoveď podať spôsobom dohodnutým v zmluve o výkone správy,
- ak nie je dohodnutý spôsob, žiadať pri podaní výpovede písomnú akceptáciu výpovede.
Máme skúsenosti, že ak vlastníci podali výpoveď hromadne, niekoľko dní pred výpovednou lehotou správca písomne oznámil vlastníkom, že výpoveď neakceptuje, pretože mala byť podaná jednotlivo za každého vlastníka, čím sa výpoveď posunula o ďalší polrok.
Zmenu správcu schvaľuje zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v dome.
Rozhodnutie sa prijíma uznesením, ktoré sa doručí správcovi spolu s výpoveďou a prezenčnou listinou.
Niektorý správca vyžaduje dvojtretinovú väčšinu. Tá sa však v zmysle zákona vyžaduje pri zmene spôsobu výkonu správy, t. j. ak bol dom doteraz spravovaný správcom a prechádza sa na správu spoločenstvom, alebo opačne. V každom prípade treba doterajšieho správcu pred uplynutím výpovednej lehoty vyzvať, aby pripravil všetky písomnosti súvisiace so správou domu, projektovú dokumentáciu, ktorú má k dispozícii a ďalšie dokumenty k protokolárnemu odovzdaniu dokumentácie.